Opificio in Str. Diga Luigi Capaccio

Capannone ad uso deposito di materiale edile, con una superficie lorda di circa 928 mq., e circostante area di pertinenza di 3270 mq., ubicato in Foggia, lungo Via Troia, in corrispondenza del km 0,400, ma avente accesso esclusivo dalla retrostante Strada Diga Luigi Capaccio (già Strada Vicinale Posta Torre Bianca). All’interno del capannone vi è una porzione soppalcata, per ulteriori 160 mq circa, adibita ad uffici ed archivio. Esso si trova entro un complesso immobiliare più ampio e non è – al momento – fisicamente indipendente ma è comunque facilmente separabile dalle ulteriori unità che costituiscono il complesso. Il capannone ha una forma praticamente quadrata, di dimensioni lorde 30,42 x 30,50 m, costituito da un unico volume fuori terra, con copertura non praticabile. Gli spazi circostanti al fabbricato, fino alla concorrenza dell’intera superficie della particella, sono di pertinenza esclusiva, in gran parte sono pavimentati in conglomerato bituminoso e per la rimanente parte sono brecciati o in terra battuta. Una lunga striscia di terreno, di circa 7,20 x 78 m, posta a confine con la retrostante strada vicinale, è occupata da una tettoia, sotto la quale viene accantonato il materiale edile.Il capannone ha una struttura realizzata con elementi in calcestruzzo armato prefabbricato, con pilastri 50x50 cm ad interasse 10 m in una direzione e 7,50 m circa nell’altra. I pilastri sono dotati di baggioli su cui appoggiano le travi perimetrali e quelle del piano soppalcato, ove sono ubicati gli uffici. La copertura, non direttamente accessibile, è realizzata con tegoli prefabbricati e getto di completamento. L’altezza netta interna della zona centrale è variabile, perché le travi che portano ilsolaio sono a doppia pendenza, più alte al centro e più basse agli estremi. L’altezza media è di 7,00-7,10 m. Nella porzione soppalcata l’altezza sotto al piano degli uffici è di 3,80 m, l’altezza del piano uffici, invece, è di 2,80 m. L’accesso all’interno del capannone avviene da 2 ampi portoni scorrevoli, ognuno di ampiezza netta pari a quella della maglia strutturale nella quale è posizionato: i 2 portoni hanno dunque rispettivamente una larghezza di 9,50 m e di 7,00 m. L’accesso agli uffici invece avviene direttamente dall’esterno attraverso un ingresso esclusivo ed indipendente.Il piano di calpestio del capannone è costituito da una pavimentazione industriale, le pareti perimetrali sono realizzate con pannelli prefabbricati sormontati da finestre a nastro per l’illuminazione naturale. L’illuminazione serale è ottenuta mediante lampade al neon. L’impianto elettrico, interamente esterno alla struttura e ai paramenti murari, è inserito entro appositi cavidotti. Tuttavia, risulta assente il certificato di conformità al D.M. 22 gennaio 2008 n. 37. I costi per la regolarizzazione, che rimarranno a carico dell’aggiudicatario, sono stati stimati dal CTU in circa euro 600,00/700,00. L’immobile non è dotato di impianto di riscaldamento, di impianto idrico e non c’è neppure il bagno.Dall’esterno, mediante un ingresso esclusivo ed indipendente, si accede al piano degli uffici. Si entra dapprima in un piccolo atrio, sul quale si aprono le porte del bagno e del corridoio. Il corridoio conduce a 4 stanze, 2 per lato, e ad un ripostiglio sul fondo. Delle 4 stanze, sono dotate di finestra le sole stanze che affacciano verso l’esterno; le altre 2 stanze, rivolte verso l’interno del capannone, sono invece cieche, pur se le pareti (prefabbricate) sono dotate di riseghe per la possibile installazione di infissi. Gli uffici sono pavimentati con mattonelle in gres ceramico di colore grigio chiaro, le pareti delle stanze sono finite con intonaco civile e tinteggiate in una tonalità di giallo paglierino, gli infissi interni sono in legno, quelli perimetrali in alluminio; è presente un controsoffitto, che però non contiene le lampade di illuminazione, essendo queste posizionate sulle pareti. L’impianto elettrico è apparso a norma, è inoltre presente l’impianto di riscaldamento, alimentato a gas, con caldaia posizionata in bagno. Anche per gli impianti del piano superiore manca il Certificato di Conformità e – ove necessario – occorrerà dotarsi di una Dichiarazione di Rispondenza.All’esterno del capannone c’è un’area di pertinenza di circa 3270 mq. Di questi, circa 560 mq sono occupati da una tettoia posta a ridosso del confine con la strada vicinale retrostante, avente dimensioni 7,20x78 m circa; i rimanenti 2710 mq sono invece pavimentati per circa 1000 mq e per la rimanente parte allo stato di terreno.L’immobile è stato costruito in virtù della Concessione Edilizia n. 90 dell’8 agosto 1991 (pratica edilizia 135/E/91). Il capannone fu autorizzato per una superficie lorda di 60,80 x 30,80 m ed un’altezza lorda di 7,15 m fuori terra. L’opera è stata tuttavia realizzata con una notevole riduzione di volume ed attualmente ha dimensioni lorde in pianta pari a 30,42 x 30,50 m. Mediamente (poiché la copertura presenta delle falde inclinate), la sua altezza lorda è di 7,40 m. Al suo interno, per una porzione di 124 mq posizionati in un angolo, è stato realizzato un piano uffici servito da una scala con accesso esclusivo dall’esterno. Le differenti dimensioni e la creazione del piano uffici hanno comportato una variazione della struttura portante inizialmente prevista cosicché da pilastri 40x40 cm con passo di 5,00 m nelle due direzioni si è passati a pilastri 50x50 cm con passo di 10,00 m in una direzione e passo di 7,50 m nell’altra. La modifica della struttura in elevazione ha, chiaramente, comportato anche una modifica nelle opere di fondazione.Poiché la struttura è priva di collaudo e dunque la pratica presso il Genio Civile formalmente non è mai stata chiusa, l’esperto d’ufficio ritiene possibile la presentazione di una variante strutturale che possa sanare le difformità dell’opera per quanto attiene alla parte edilizia. Parimenti, considerata la notevole riduzione di volume, l’esperto d’ufficio ritiene possibile – previa procedura concordata con il Comune – conseguire un Permesso in sanatoria che possa legittimare l’opera così come realizzata. I costi per la regolarizzazione, che rimarranno a carico dell’aggiudicatario, sono stati stimati dal CTU in circa euro 21.000,00.