Abitazione civile in Via Francesco Giacomo Tricomi, 30

BENE 2:Box auto situato al piano seminterrato, con accesso su Via Francesco Giacomo Tricomi n. 30,interno B4.L'accesso al box auto avviene tramite una rampa di uso esclusivo caratterizzata dapavimentazione per esterni effetto pietra (bene comune non censibile - bene 4) costituente partedel compendio pignorato, alla quale si accede tramite cancello in ferro di uso esclusivo posto sufronte stradale consortile.Risulta attualmente composto di un ambiente di forma rettangolare e un vano retrostanteutilizzato come cantina, con accesso dalla villetta (bene n. 1).L'accesso è garantito da una porta basculante di alluminio, con all'interno un vano porta blindatodi collegamento con il piano S1 della villetta (bene n. 1).Il vano retrostante è adibito attualmente come cantina d'accesso diretto dal piano S1 della villetta(bene n. 1).Confini: box auto sub 46 (di altra proprietà), porzione di villino B4 - sub. 6 (Bene 1), rampa diaccesso a servizio del box - sub 18 BCNC (Bene 4), salvo altri.Dati catastali: risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al Foglio 413, Part. 1550, Sub.47, Via Francesco Giacomo Tricomi n. 30, piano S1, z.c. 6, cat. C/6, classe 12, consistenza 23mq, sup. catastale 27 mq, rendita € 92,65, intestato all’esecutato.L’esperto che ha redatto la perizia dell’immobile segnala:* Atto d'obbligo a rogito Notaio Nicola Cinotti di Roma del 5 febbraio 2004 rep. 108685 racc.37596, trascritto presso la Conservatoria dei R.R. I.I. di Roma 1 il 11/02/2004 al n. 12826 reg.gen. e n. 8453 reg. part., mediante il quale la società costruttrice ai fini del rilascio del permessodi costruire, si è obbligata per sé ed aventi causa a qualsiasi titolo:a) a vincolare irrevocabilmente e definitivamente il lotto di terreno di metri quadrati 9.114,00 alservizio della progettata costruzione, così come risulta dalla planimetria, conforme a quella delprogetto, che, sottoscritta dal comparente e da me Notaio, si allega al presente atto sotto lalettera "A";b) a destinare e mantenere permanentemente ed irrevocabilmente una superficie di metriquadrati 300 a parcheggio privato a servizio dell'edificio, così come risulta dalla planimetriacome sopra allegata sotto la lettera "A", nella quale la superficie destinata a parcheggio èindividuata con contorno di colore rosso;c) a sistemare e mantenere permanentemente a giardino gli spazi di distacco del fabbricato ed agiardino pensile i solai di copertura invadenti i distacchi con coltre di terra vegetale di almenocentimetri sessanta (60), nonché a porre a dimora numero 12 alberi di altezza non inferiore ametri quattro e centimetri cinquanta (ml 4,50), così come risulta dalla planimetria come sopraallegata sotto la lettera "A", nella quale la superficie destinata a giardino è individuata concontorno di colore verde;d) a mantenere permanentemente ed irrevocabilmente la destinazione d'uso dei locali posti alpiano interrato, al piano soffitte ed a mantenere la destinazione non residenziale del localeaccessorio, cosi come risulta dalla planimetria, che, previa sottoscrizione dei comparenti e dime Notaio, si allega al presente sotto la lettera "B".* la società costruttrice, in epoca immediatamente antecedente alla compravendita in capoall’esecutato, con atto di costituzione di diritti reali a titolo oneroso a rogito del Notaio NicolaCinotti in data 01/08/2007, rep. n. 124718/46681, ha costituito una servitù perenne di scaricodelle acque nere.Tale servitù risulta costituita a carico del fondo servente identificato catastalmente al NCEU delComune di Roma al foglio 413, particella 1550, subalterno 18 (Bene n. 4), corrispondente allarampa di accesso pertinenziale del compendio pignorato costituito dal villino B4 (Bene n. 1), dalbox auto (Bene n. 2) e dal posto auto (Bene n. 3), ed a favore del fondo dominante costituito dalvillino adiacente non pignorato “B3”, censito al NCEU al foglio 413, particella 1550, subalterno5.La servitù, come specificato nella nota di trascrizione R.G. 148082 – R.P. 59321 del 10/08/2007,consiste nel diritto di mantenere nel sottosuolo del fondo servente le condutture destinate alloscarico delle acque nere, con il conseguente obbligo, per il proprietario del fondo servente, diconsentire l’accesso nel proprio fondo al proprietario del fondo dominante al fine di effettuarecontrolli, ispezioni e interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti discarico;* il supercondominio cui l’immobile afferisce risulta cessato, come da comunicazione trasmessadall’amministratore pro tempore, corredata da copia della delibera assembleare di scioglimentodel 26 giugno 2025 e della documentazione attestante l’avvenuta cessazione della relativa partitaIVA presso l’Agenzia delle Entrate del 14 novembre 2025.L’immobile è in condominio nonché inserito all’interno di un consorzio denominato “Giardinidel Pescaccio”.Regolarità urbanistica: Il villino bifamiliare cui è parte la porzione oggetto della presenteprocedura esecutiva, è stato realizzato giusto progetto prot. 50003 presentato in data 07/08/2003,relativo al completamento di edifici residenziali nella località "Giardini del Pescaccio" -Comparto Z11 - lotti 5-6-7, relativi alla realizzazione di sei villini bifamiliari (A1-A2-A3-A4 eB1-B2-B3-B4-B5-B6-B7-B8). Successivamente, a seguito d'istanza n. 51955/05, viene rilasciatodal Comune di Roma - Dipartimento IX il Permesso di Costruire n. 145 (prot. 12803) in data20/02/2006.Dal confronto tra lo stato dei luoghi, la documentazione catastale e gli elaborati grafici allegati alPermesso di Costruire n. 145/2006, si evince la mancata corrispondenza tra la configurazioneassentita e quella attuale delle unità immobiliari.Le opere edilizie rilevate, consistenti in ampliamenti e riduzioni di superfici utili e accessorie,cambi di destinazione d’uso, modifiche della sagoma e della distribuzione interna, realizzazionedi una scala metallica e di una tettoia nonché occupazioni di aree esterne e porzioni di unitàlimitrofe (dettagliatamente indicate nella relazione dell’esperto), risultano realizzate in assenza diidoneo titolo urbanistico-edilizio.Tali trasformazioni risultano in contrasto con i vincoli contenuti nell’atto d’obbligo a rogitoNotaio Nicola Cinotti del 05/02/2004 rep. 108685/37596 che impone, tra l’altro, il mantenimentodelle destinazioni d’uso originarie e delle superfici asservite a parcheggio e a verde.A seguito delle verifiche svolte mediante accesso agli atti presso il Municipio di competenza nonrisultano titoli urbanistico-edilizi idonei a legittimare le opere rilevate.Alla luce di quanto sopra, le difformità riscontrate devono ritenersi prive di titolo edilizio e nonsuscettibili di sanatoria, rendendo necessario il ripristino dello stato legittimo assentito.I costi per il ripristino sono stati considerati nella determinazione del valore dell’immobile.Stato immobile: occupato dal coniuge dell’esecutato e dalla figlia in virtù di verbale diseparazione consensuale con assegnazione della casa familiare del 04/02/2015 rep. 4314,Trascritto a Roma il 02/08/2022, Reg. gen. 107643 - Reg. part. 76190. Si ritiene non opponibilealla procedura, in quanto il credito del procedente risulta garantito da ipoteca iscritta in data24.10.2006 formalità 34064 ed annotata di frazionamento in quota n. 34410 del 27.04.07, sicchéverrà emesso ordine di liberazione all’esito della emissione del decreto di trasferimento.Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti.