Abitazione popolare in Via del Casale di S. Nicola, 37

Intera proprietà del Centro Sportivo “Le Molette” sito in Roma, località “La Storta”, in Via del Casale di San Nicola nn. 37/39, il quale si compone dei seguenti beni: I Bene) Fabbricato da cielo a terra realizzato su due piani, tra coperto e scoperto di 23.210,00 mq adibito a circolo sportivo. L’edificio principale è così composto: al piano rialzato, da un portico coperto, una sala soci con angolo bar e una zona amministrativa, cucina, anticucina, ripostiglio, saletta, corridoio, sala ristoro, saletta, due bagni con antibagno, ufficio, percorso coperto, sala ristorante, ripostiglio, due bagni con antibagno, una scala interna che porta al piano seminterrato, composto da spogliatoio maschile con bagni e docce, corridoio, spogliatoio femminile con bagni, docce e sauna, un locale tecnico con sala caldaia e sala autoclave. Esternamente al fabbricato sono presenti n. 8 campi da tennis in terra rossa, n. 2 campi da tennis abbandonati in erba naturale, n. 1 campo da calcetto in erba sintetica, n. 2 campi da padel, n. 2 piscine e aree attrezzate a verde. L'immobile confina con Via del Casale di San Nicola, Via Valle Muletta, immobile censito nel NCEU del Comune di Roma al Foglio 101, particella 785, immobile censito nel NCEU del Comune di Roma al Foglio 101, particella 545, sub 504, salvo altri. Ha una superficie lorda di mq 23.493,04 ed è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 101, particella 545, sub 502, z.c. 6, cat. D/6, rendita catastale 26.684,00, piano T-S1. Lo stato conservativo dell'immobile è mediocre. Non sono presenti censi, livelli e usi civici. La costruzione non è antecedente al 01.09.1967. Il fabbricato è stato edificato in base a diversi titoli edilizi e precisamente: a) licenza edilizia n. 539 rilasciata dal Comune di Roma in data 27.5.1972 (progetto prot. 14224/1971); b) concessione edilizia n. 973/C del 10.07.1982 (progetto prot. 33770/1981); c) concessione edilizia n. 563/C del 23.03.1984 (progetto prot. 53728/1982); d) concessione edilizia n. 1077/C del 19.07.1989 (progetto prot. 55623/1988); e) concessione edilizia n. 653/C del 17.07.1996 (progetto prot. 18739/1995). In base alla situazione degli immobili allora realizzati fu rilasciato il certificato di abitabilità n. 210 del 19.06.1980 (ora superato). Sono state presentate anche alcune domande di condono edilizio di cui appresso: - prot. 86/256327/0 del 19.12.1986, con rilascio di concessione in sanatoria n. 235286 del 26.06.2000 per l’immobile allora distinto nel NCEU di Roma al foglio 101, part. 545, sub. 501 (ora soppresso); - prot. 0/85041/0 del 03.06.1995 ai sensi L. 724/94 per la quale non è stata rilasciata concessione in sanatoria; - prot. 0/576200/0 del 10.12.2004 ai sensi L. 326/03 e L.R. 12/2002 per la quale non è stata rilasciata concessione in sanatoria e a tutt’oggi risulta pendente e non conclusa presso l’ufficio del condono edilizio. L'immobile non è regolare rispetto all'ultimo titolo edilizio rilasciato (pratica di condono edilizio prot. 86/256327/0 del 19.12.1986 e concessione in sanatoria n. 235286 del 26.06.2000) e neppure rispetto all'attuale accatastamento. Sono presenti invero difformità di distribuzione interna, nei prospetti (edificio principale), vi sono varie superfetazioni, tra le quali alcuni passaggi coperti realizzati in totale assenza di titoli edilizi, un gazebo in struttura lignea (completamente abusivo) e il ristorante (ex sub 503) è stato oggetto di rigetto della pratica di condono edilizio (pratica prot. 0/576200/0 del 10.12.2004 ai sensi L. 326/03 e L.R. 12/2002); pertanto le opere realizzate (ampliamento tramite chiusura con tamponatura esterna di una tettoia precedentemente condonata e l'oggetto dell'ampliamento destinato a sala ristorante, al quale sono annessi anche un ripostiglio, forno e un bagnetto) andranno rimosse e la tettoia stamponata. Per la tettoria a copertura della sala ristorante fu presentata una precedente domanda di condono edilizio, a tutt’oggi pendente e non conclusa presso l’ufficio del condono edilizio. Altri manufatti senza titolo da demolire, insistenti sull’immobile sub 502, sono:1) percorso pedonale coperto PS1: 26,00 mq circa (senza titolo edilizio, non accatastato);2) tettoia/gazebo pT: 20,00 mq circa; (senza titolo edilizio, non accatastato);3) percorso coperto laterale club house/ristorante: 9,00 mq (senza titolo edilizio, non accatastato);4) palestra all'aperto, dimensioni 6,50 x 12,50, realizzata con muratura perimetrale alta cm 90 circa e copertura in ondulit;5) 3 manufatti prefabbricati in lamiera, dimensioni 3,50 x 5,00, usati come deposito (manufatti senza titolo edilizio);6) tamponatura del ristorante, per riportarlo allo stato di tettoia, con eliminazione (demolizione del volume) della zona bagni/forno. Per le altre difformità (interne, prospetti, ecc.) è possibile presentare una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del DPR 380/01 oppure, in alternativa, una sanatoria ai sensi dell’art. 36 DPR 380/01 con relativa e successiva variazione catastale. Inoltre, uno dei 2 campi da padel è stato realizzato in assenza di titolo e non risulta accatastato, mentre l’altro ha preso il posto di uno dei campi da tennis. Secondo il PRG vigente del Comune di Roma l'immobile ricade nel: Sistema ambientale - Agro Romano - Aree agricole – norme tecniche di attuazione: Art.74, Art.68; l'area non ricade nella Carta della Qualità e nellaReteEcologica. Formalità pregiudizievoli: 1) Atto d’obbligo edilizio per Notaio Biagio De Amicis del 19.02.1982, rep. 86 racc. 31, trascritto in data 09.03.1982, formalità nn. 17708/13087 a favore del Comune di Roma per vincolare irrevocabilmente il lotto di terreno di mq 12.825 al servizio della costruzione di edificio, con annesso campo sportivo, e per destinare e mantenere permanentemente a parcheggio privato al servizio del circolo una superficie di mq 1760,62; 2) Atto d’obbligo edilizio per Notaio Biagio De Amicis del 17.01.1984, rep. 1357 racc. 506, trascritto in data 25.01.1984, formalità nn. 10774/8878 a favore del Comune di Roma per destinare e mantenere permanentemente a parcheggio privato al servizio del circolo una superficie di mq 68,00 e a mantenere permanentemente i locali al piano interrato al servizio dell’edificio 3) Atto d’obbligo edilizio per Notaio Giancarlo Giglio del 15.04.1989, rep 16418 racc. 1670, trascritto in data 21.04.1989, formalità nn. 37237/20467 a favore del Comune di Roma per destinare e mantenere permanentemente a parcheggio privato al servizio del circolo una superficie di mq 118,40, a mantenere permanentemente i locali al piano interrato al servizio dell’edificio nonché a mantenere a giorno e libera la superficie a portico del piano interrato 4) Servitù coattiva di passaggio, trascritta in data 02.03.2006, formalità nn. 24106/13868 a favore di Rete Ferroviaria Italiana S.p.A. 5) Domanda giudiziale di divisione del compendio immobiliare oggetto del presente giudizio, trascritta in data 01.08.2025, formalità nn. 104317/75867. Stato di occupazione: l’immobile è occupato da terzi con titolo non opponibile alla procedura; è in corso di liberazione. La trascrizione della domanda del presente giudizio di divisione non verrà cancellata risultando funzionale alla continuità delle trascrizioni in favore dell’acquirente del bene. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti.