Ufficio o studio in Via Anicio Paolino, 27

Quota pari al 100% del diritto di proprietà di compendio immobiliare sito in Roma Via Anicio Paolino 27 al Piano Terra, costituente parte di un più ampio capannone adibito a laboratorio artigianale costituito da un solo piano fuori terra. Il compendio è così distinto: Bene n. 1: l'unità in oggetto, in loco priva di numerazione civica fisica, è indicata in atti con il civico 27 o snc e catastalmente con il civico n. 33. Il bene è provvisto di più accessi lungo il versante laterale del manufatto di cui è parte e risulta suddiviso internamente in tre distinte porzioni, ciascuna dotata di autonomo ingresso su strada. Nell’ordine si individuano: una prima porzione adibita a studio di fisioterapia (a), composta da tre vani con bagno interno, oltre ingresso/corridoio; una seconda e più ampia estensione adibita a laboratorio e deposito (b), composta di tre ambienti e di due wc, uno dei quali con antibagno, oltre ingresso e disimpegno; un’ultima porzione, con accesso sul fondo del manufatto, adibita ad uso abitativo della parte esecutata (c), composta di soggiorno con angolo cottura, camera con cabina armadio, bagno e ripostiglio, comunicante con il contiguo deposito (b). Il tutto per una superficie convenzionale complessiva di mq. 510,00 circa, confinante: a nord con proprietà terze (fg. 914, partt. 1459 e 1837); a est con proprietà terze (fg. 914, part. 735); a sud con Via Anicio Paolino; a ovest con il bene n. 2 (fg. 914, part. 606, sub 503), salvo altri. Identificato al catasto Fabbricati al Foglio 914, Part. 606, Sub. 502, Cat. C3, Cl. 1, RC € 3.011,36 Bene n. 2: l’unità in oggetto identifica la restante parte del più ampio capannone (laboratorio artigianale) sopra indicato. L’accesso all’unità, che avviene mediante un cancello sito sul fronte anteriore del manufatto, è indicato in loco con il civico 27 di Via Anicio Paolino, mentre catastalmente con il civico 33. Il cancello su strada immette in una corte scoperta interna ad uso esclusivo che distribuisce una più contenuta porzione adibita ad abitazione, composta di due vani e bagno nonché una maggior consistenza adibita a deposito, composta da quattro vani, tre dei quali tra loro comunicanti. Il tutto per una superficie convenzionale complessiva di mq. 290,00 circa, confinante: a nord con proprietà terze (fg. 914, part. 1838 e 1459); a est e sud con il bene n. 1 (fg. 914, part. 606, sub.502) e ad ovest con Via Anicio Paolino, salvo altri. Identificato al catasto Fabbricati al Foglio 914, Part. 606, Sub. 503, Cat. C3, Cl. 1, RC € 1.625,60 Regolarità Edilizia: per il capannone di cui è parte il bene pignorato, edificato in assenza di idonei titoli edilizi, è stata presentata domanda di condono edilizio ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, prot. 89/78202/0 del 13/12/1989, tuttora non definita. Successivamente per il fabbricato è stata presentata, presso il Municipio Roma VII, CILA in sanatoria prot. CI/35186 del 26/02/2020 avente ad oggetto “opere interne e frazionamento eseguiti” in variazione rispetto alla configurazione oggetto della pendente domanda di condono. La CILA predetta ha di fatto incluso anche ulteriori e più rilevanti opere, in particolare variazioni di prospetto (con creazione di nuovi e/o diversi varchi di accesso lungo il versante longitudinale del capannone prospiciente la sede stradale), nonché di destinazione d’uso (con realizzazione, tra le altre cose, di un ufficio, una “guardiania” e nuovi servizi igienici non presenti nella planimetria d’impianto). In particolare, con riguardo al Bene n. 1, l’odierno stato dei luoghi ha evidenziato la presenza di ulteriori e diffuse difformità tanto in termini di prospetto e morfologia interna (anche a carico di membrature murarie e pilastri, oltre che tramezzature) quanto di destinazione d’uso di alcuni vani. Si sono riscontrate difformità a carico dei varchi di accesso siti lungo il versante laterale del manufatto: in situ un primo varco centrale è stato difatti ampliato, ricavando al suo interno tanto la porta d’ingresso alla porzione “a”, adibita a studio di fisioterapia, quanto il più ampio portellone di accesso alla porzione “b” adibita a deposito/laboratorio; inoltre l’ultimo dei due accessi siti sul fondo dello stabile, in corrispondenza dell’ingresso alla cd “guardiania”, è stato tamponato, di talché ad oggi si individua un solo portoncino d’ingresso con sopra-porta; inoltre un’apertura finestrata indicata in pianta nella cd. guardiania (in aggiunta alle finestrature a nastro lungo l’intero fronte) non è di contro rilevabile in loco. Si sono altresì riscontrate difformità a carico di alcune membrature murarie e pilastri interni, che in situ appaiono assenti e/o di sezione sensibilmente inferiore in particolare nella zona deposito/laboratorio. Parimenti dicasi per le modifiche operate alle coperture, parte delle quali risultano essere state sostituite e/o sormontate, per quanto noto in assenza di titolo, con elementi prefabbricati installati ad una quota superiore a quella originaria. Si è altresì riscontrata la presenza di variazioni delle partiture interne con annessa realizzazione di impianti: in particolare la parte anteriore sinistra del bene, in corrispondenza del cd “ufficio”, è stata resa autonoma e non comunicante con il resto dell’immobile, adibendola impropriamente a studio di fisioterapia: al suo interno sono stati ricavati un ulteriore vano e due ulteriori servizi igienici; altre partiture ed un servizio igienico sono stati altresì realizzati nella zona deposito/laboratorio. In termini di destinazione d’uso, oltre all’utilizzo della cd. zona “a” quale studio di fisioterapia, si è altresì riscontrato che la porzione anteriore destra, indicata in planimetria come guardiania, identifica di fatto un’abitazione, provvista di angolo cottura e di servizio igienico, in uso alla parte esecutata. Le sin qui descritte difformità risultano sprovviste di idoneo titolo edilizio. Con riguardo al Bene n. 2, si segnalano ulteriori difformità tra risultanze catastali e l’odierno stato dei luoghi tanto in termini di prospetto e morfologia interna, ivi incluse strutture, quanto di destinazione d’uso. Per quanto concerne il primo aspetto si è riscontrata una discrasia a carico del varco d’accesso al cortile, che appare in situ di ampiezza inferiore rispetto a quella graficizzata, nonché di alcune aperture finestrate in particolare nel deposito a destra del cortile, ove una finestra riportata in pianta risulta in loco tamponata, mentre altre risultano leggermente traslate. Si sono altresì riscontrate difformità a carico di alcuni elementi portanti: un pilastro, rappresentato in pianta internamente al vano/deposito di destra anzi citato, non è presente in loco, figurandovi di contro due pilastri di sezione sensibilmente inferiore; nel più ampio vano rialzato interno si segnala una nicchia nelle membrature murarie ed un minore dimensionamento, rispetto a quanto riportato in pianta, di due pilastri centrali; leggermente diversa appare altresì la morfologia di due scalette interne. Parimenti si segnalano le modifiche operate alle coperture, parte delle quali risultano essere state sostituite e/o sormontate, per quanto noto in assenza di titolo, con elementi prefabbricati installati ad una quota superiore a quella originaria. In termini di destinazione d’uso si evidenzia altresì che la porzione dell’unità con accesso dal versante sinistro del cortile, composta da due vani (uno dei quali indicato in pianta come deposito) e da un w.c., è adibita ad uso abitativo. Le sin qui descritte difformità risultano sprovviste di idoneo titolo edilizio. Di tali difformità si è tenuto conto nella valutazione del compendio.Il compendio ricade tra i beni paesaggistici ex art.134 co.1 lett.a) del Codice dei beni culturali e del paesaggio, in quanto ricompreso nel Repertorio regionale dei beni paesaggistici, tra gli immobili e aree di notevole interesse pubblico art. 136 comma 1 lett. c) e d) D.Lgs. 42/2004, come da costituzione di vincolo trascritto il 28/02/2003, Reg. gen. 17886 - Reg. part. 11912. Inoltre, il medesimo compendio è altresì interessato da prescrizioni di tutela indiretta disposte con decreto ministeriale del 2 marzo 1998, in ragione della presenza, nel medesimo contesto territoriale, di emergenze archeologiche di primaria rilevanza, quali il tracciato della via Latina, le tombe monumentali, nonché altri complessi di interesse storico-archeologico. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti. Stato di occupazione: il compendio è occupato dalla parte esecutata. Per quanto riguarda il Bene n. 2 sussiste un contratto di locazione, registrato il 18/10/23 (serie 3T, n. 8901) per uso di “abitazione per guardiania” stipulato in data successiva alla trascrizione del pignoramento, quindi non opponibile alla procedura esecutiva e, comunque attualmente non in esecuzione tra le parti. Il bene potrà essere liberato solo all’emissione del decreto di trasferimento.